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    重磅!楼市松绑了吗?

    2020-02-25     来源:     浏览:353

      

    作者:铁雪丹心  

    来源:经管之家新媒体团队,欢迎转载  

    没有做不到,只有想不到。  

    2月16日,恒大网上七五折卖房的消息刷爆了朋友圈,富力、雅居乐、万科、融创等房企争相效仿,房企自救的背后是武汉封城20多天楼市“停摆”所面临的巨大的资金链压力。销售回款是目前房企稳定资金链的最重要途径,因此,线上打折买房自然是疫情时期最有效的手段。  

    特殊时期,地方政府纷纷出台房地产支持政策,助力房企缓解资金压力,打赢这场抗疫战。  

    据不完全统计,截至2月18日,已有超过20个省市连续出台涉及房地产或专门针对房地产市场的政策。政策主要围绕土地出让、开工竣工、公积金以及金融支持层面,其中无锡、衡阳、厦门和福州出台有关预售方面的政策。  

    2月以来,各地出台的房地产企业救助措施,一度让资本市场房地产板块集体大涨。  

    针对各地发布的房地产企业的鼓励性政策,有声音认为我国将放松楼市调控。  

    近期多部委再度发声,房住不炒仍是政策主基调,不会将房地产作为短期刺激经济的手段,这意味着限购、限贷等调控政策不会放松。  

    财政部部长、党组书记刘昆在2月16日的《求是》杂志发表《积极的财政政策要大力提质增效》一文称,坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作,推动完善基本住房保障体系。  

    2月17日,国家统计局城市司首席统计师孔鹏在解读1月房价数据时亦重申,坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济手段,全面落实城市主体责任。  

    而针对日前央行将放松银行房地产信贷考核的传闻,2月17日晚间,央行有关负责人予以否认,并强调央行将继续按照党中央、国务院的要求,坚持“房住不炒”的定位,按照因城施策的基本原则,落实房地产长效管理调控机制,统筹做好房地产金融调控,促进房地产市场平稳健康发展。  

    2月19日,央行发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。  

    2月21-22日,连续两天,央行两位副行长陈雨露、刘国强先后对外发声,央行将妥善应对经济短期下行压力,同时坚决不搞“大水漫灌”。LPR下行基本上不影响个人房贷利率,房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向。银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。  

    这说明政府的政策重在“救企业”,而不是“救市”。国家“房住不炒”的大政方针没有变。那么,房企的境况如何?疫情对房地产将会有多大的冲击?疫情之后值不值得买房?本文将一一为您解答。  

    房企资金链堪忧,  

    “自救”是重要手段  

    受新冠肺炎疫情影响,1月下旬以来各地新房销售基本停摆,市场整体成交数据低迷。1月31日,多家研究机构发布的房企销售排行榜显示:  

    截至2020年1月末,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%!  

    百强房企单月实现全口径销售金额5771.3亿元,同比下降12.7%!  

    百强房企单月实现权益口径销售金额4262.2亿元,同比下降16.2%!  

    TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛仅9亿元,同比降低19.1%!  

    此前两年里,房企各个融资渠道都被政策收紧,销售回款成为最重要的资金来源之一,占比往往达到4成以上,停售无疑扼住了房企资金喉咙。  

    中指研究院数据显示,上市房企中,2020年2-6月到期信用债余额最多的有富力、恒大、碧桂园、首开、佳兆业5家,分别为214亿元、124.38亿元、102.19亿元、95亿元、77.39亿元。  

    国际评级机构惠誉在2月17日最新发布的一份报告中,统计了惠誉给出债券信用评级的166家中国公司,其中有7家公司的“资本市场债务再融资风险”处于高风险级别。7家公司中6家是中小型房企。  

    各地关闭售楼处、房企拿地延迟、工地停工等因素,都对房企资金是一个很大的挑战。今年本就是房企偿债压力较大的一年。这就意味着房企一边要承受还债压力,一边还要面临受疫情影响导致的销售回款延后。所以这些压力都会加速房企的优胜劣汰。当然,有风险也有机遇,疫情只是加速了这一过程,最终能够挺过寒冬的企业必定成为最后的赢家。  

    疫情之下,房地产企业面临的困难显而易见,全国110城暂停开放售楼处,要求房企、中介暂停线下活动,多地暂停房屋交易,关闭网签系统。线上卖房成为房企自救的重要手段。  

    据恒大管理层介绍,恒大“网上购房”3天以来的销售情况为:客户认购房屋47540套,总价值约580亿,认购最多的一个楼盘达到870套。恒大在新闻通稿中表示,照此预测,未来几天网上认购可能累计突破10万套。  

    就目前大家对疫情的担忧情况来看,线上售楼处效果还有待观察,从目前电商平台房地产项目成交数据来看,线上成交数量还是偏少,目前房地产交易还属于大宗交易范畴,其交易环节涉及因素较多,大部分购房者还是更倾向于线上了解相关项目资料,线下实体看房交易。  

    政策频频,  

    目的是“救企”而不是“救市”  

    房企“自救”,更需要“它救”。  

    一场疫情让房企线下卖房几乎“停滞”,为缓解资金链压力,不少房企开始断臂自救,线上卖房、打折卖房等“套路”层出不穷。为了让房企能够活下去,2月以来不少地方政府出台了救助措施,以期望帮助企业渡过难关。  

    但“救助”不等于“救市”,救助是从企业的资金链入手,而“救市”是从交易端的限购、限贷、限售入手。目前来看,各地的救助措施还没有出现与放松限购、限贷、限售相关的内容,这也说明,“房住不炒、因城施策”的大政方针没有变。  

    近日,无锡、西安、深圳、南昌等多个省市密集出台关于应对新冠肺炎疫情的楼市支持政策,包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、信贷支持等,全面支持房地产开发企业应对疫情之下生产经营活动面临的困难。  

    2月12日,无锡、西安、深圳率先发布支持政策。其中,无锡出台了17条具体政策,从税收、金融、土地、预售、租金等各层面制定了相应的支持政策。其中,西安主要从拿地成本上给房企解难,如分期缴纳土地出让价款;深圳住房公积金管理中心发布的政策,明确可申请延长公积金贷款期限。  

    南昌2月12日发布政策,已成交土地可申请延期签约和出让金缴纳,允许延期开竣工,不超过6个月。自2月12日至12月31日期间出让的土地,土地出让竞买保证金比例全部调整为20%。自2月12日至12月31日期间出让的土地,调整出让金缴纳期限:签订一个月内须缴纳50%,商住混合用地6个月,其他12个月。  

    上海市规划和自然资源局于2月11日发布了《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》的通知,提到因疫情影响未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付,疫情解除后签订补充出让合同调整土地价款缴付方式和期限,交地时间相应顺延。  

    中金公司认为,此番各地出台的楼市扶持政策是对2月12日中央政治局常委会会议提出的“统筹疫情防控与经济社会秩序恢复”精神的有力落实,是对疫情影响下房地产行业所面临的资金面冲击的针对性应对。当前全国多数地区售楼处关闭、项目施工暂停,房企销售回款大幅减少,叠加行业面临债务到期高峰,房企现金流风险正在逐步累积。此时政策端在税费和土地款延期缴纳、信贷端支持等方面的倾斜,可有效缓解开发商的短期现金支付压力、提升其现金流安全性、缓释行业下行风险。而政府线上审批服务的推行和审批条件的适度放宽则有助于引导房企逐步恢复生产经营活动,促进楼市秩序回归。  

    多个城市出台的‘定向宽松’政策,针对土地市场主要是分期支付、缓缴,针对销售环节就是减免税费和首先简化,目前还没有涉及‘限购、限贷、限售’,这些关键层面没有出现实质性变化。  

    虽然各地政策频频,但是市场人士普遍认为,在“房住不炒”的政策背景下,不会过度采取刺激房价等政策。可以肯定的是,即使有调整也只会是短期适度的放松,在“稳字当头,因城施策”的背景下,房住不炒仍会是房地产行业调控主基调。  

    需求延迟,  

    疫情之后将迎来购房窗口期  

    虽然今年房地产市场开局压力就很大,但疫情之后,房地产市场成交量迅速回稳仍是大概率事件。疫情让楼市“小阳春”泡汤了,但需求仍然在,只是被压抑、推后了。疫情结束后,楼市会普遍回暖。  

    目前房企现金流压力是巨大的,预计大多数房企会在疫情结束之后就快速销售回笼资金,以缓解资金压力,这个时候新房价格或者折扣都有比较好的空间。疫情结束前后是刚需一族合适的买点。  

    一二线城市的购房者要关注疫情走势,疫情结束,楼市复苏的第一阶段是今年最好的上车时间点。三四线则把时间放在2020年年末,因为购房动力有限。  

    经此一“疫”,二手房市场会砸个黄金坑。在黄金坑中,低于市场价急于套现的优质二手房不在少数,自己要耐心去寻找。  

    房贷利率下调是趋势,每下调一次,增强一次楼市信心,连续下调几次之后,底部价值出现。如果你所在的城市在疫情之后,出台降低首套房或二套房的首付政策,那么请果断入手。  

    而且现在房贷利率是趋于下降的,这也减轻了购房者的购买成本。  

    2月1日,央行作出表态,财政部等五部委联合发出文件,再次强调金融行业要对当下的市场起到积极的支持作用。要求继续加大信贷力度,确保市场的流动和理性,同时指出,对于特别类型的人员房贷、信用卡等可以做出延迟还款,最重要的一点,表示鼓励银行下调利率,确保对个人和企业的支持作用。  

    2月3日下午,人民日报发文《央行工具箱丰富,降准降息可期》,在这篇文章中明确指出,在2020年一年时间里,“LPR完全有空间继续下降40-50个基点。”官媒在强调市场信心和预期方面,给出明确意见:央行降准降息都是“可期”的。  

    官媒发声,央行也表态。在这样的情况之下,相信购房者也能知道接下来市场会发生什么了,一方面释放大量流动资金,另一方面又降准降息的可能性,随着房贷利率从基准切换为LPR,利率进一步下浮有了很大可能性。买房人承担的利息和房贷都将可能进一步减轻,所以对于买房人而言,都是好消息。  

    2月17日,央行对外发布公告称,将开展2000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元7天期逆回购操作。其中,2000亿元1年期中期借贷便利操作,中标利率为3.15%,较前次下降10个基点。  

    2月20日,LPR实现双降。在中长期贷款中,房地产贷款,尤其是个人购房贷款所占比重非常大,这次明面上下调了LPR利率,其实也相当于间接下调了房贷利率,利好楼市。  

    近期市场对央行是否应降低存款基准利率讨论颇多,央行副行长刘国强明确表示,存款基准利率是我国利率体系的“压舱石”,将长期保留。未来人民银行将按照国务院部署,综合考虑经济增长、物价水平等基本面情况,适时适度进行调整。  

    总之,疫情会对市场造成一定影响,但不会改变行业的基本面,房地产依旧是巨量行业,困难只是暂时的,企业和从业人员应对未来市场充满信心,购房者在疫情结束之后将迎来买房的窗口期。  

    参考资料  

    [1]中国房地产报.(2020).“房住不炒”再次被重申地方政策意在救企而非救市  

    [2]腾讯财经.(2020).房地产战“疫”:多地推新政救市下半年适合刚需买房?  

    [3]凤凰网财经.(2020).17条措施力挺!房地产救市政策刷屏,疫情下遇冷的楼市未来怎么走?  

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